Normative condominiali

La figura dell’amministratore, è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell’assemblea, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell’elenco dei protesti cambiari. L’incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società. La durata in carica dell’amministratore è prevista dall’articolo 9: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale).

Un’ importante modifica introdotta col decreto in commento riguarda il fatto che, per quanto concerne la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, i dati relativi alle cosiddette “condizioni di sicurezza” devono essere esclusivamente quelli riferiti alle “parti comuni dell’edificio”.  Anche in questo caso la modifica è rilevante sia per i condomini che per gli amministratori che in base alla precedente formulazione sarebbero stati chiamati a svolgere un’attività particolarmente intensa , irta di difficoltà operative e forse , preludio di possibili responsabilità. Secondo la formulazione originaria della norma infatti i dati relativi alle condizioni di sicurezza venivano riferiti alle unità immobiliari di proprietà esclusiva con la conseguenza che da più parti si riteneva che l’amministratore dovesse richiedere ai condomini (e che conseguentemente questi dovessero fornirgli) i dati relativi, appunto, alle certificazioni relative ai propri immobili e ai propri impianti o addirittura dovesse essere rispettivamente richiesta e inviata la documentazione afferente tali dati, tesi questa che su Smart 24 condominio è stata fin dall’inizio contestata. Ora ogni questione è risolta in radice e in toto:l’anagrafe condominiale dovrà avere ad oggetto oltre ai dati personali dei condomini e degli altri soggetti indicati dalla norma e ai dati catastali delle singole unità immobiliari, solo i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle (sole) parti comuni o al più quelli relativi alle parti comuni richiamate dagli articoli 1120 e 1122 del codice civile in relazione alle particolari fattispecie ivi contemplate

Normative relative all'uso dell'acqua condominiale

- Legge n° 36 del 5 gennaio 1994 vai su Legge 36/94

- Decreto legislativo n° 152 del 3 aprile 2006 vai su D.lgs. 152/2006

L'articolo 1138 del codice civile dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

In merito alla disciplina sugli animali domestici bisogna distinguere il caso in cui tale divieto sia inserito in un regolamento assembleare, da quello in cui è inserito in un contratto a scopo di locazione.

L'assemblea di condominio, nell'ordinamento giuridico italiano, è l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano. Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condomini, che devono essere avvisati in maniera certa almeno 5 giorni prima, attraverso posta raccomandata o mail certificata. L'assemblea decide sul regolamento di condominio, sulla nomina dell'amministratore, sulla gestione ordinaria e straordinaria del condominio. L'assemblea si esprime a maggioranza, che può variare a seconda di quello che viene votato.

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall’articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, puo’ modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita’ che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Fondo speciale per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria; alle lettera d) del comma 8 dell’art 1 del decreto viene stabilito che alla fine del primo comma n.4 dell’art 1135 cc venga aggiunto il seguente periodo : “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. In forza di questa modifica il cosiddetto fondo speciale per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria potrà essere costituito anziché con l’immediato versamento integrale del complessivo ammontare dei lavori, con versamenti parziali, corrispondenti alle singole rate dei SAL. Importante appare il riferimento al contratto di appalto, che dovrà contenere una o più specifiche clausole disciplinanti le modalità e i tempi dei pagamenti e quindi anche della progressiva costituzione del fondo.  Commentando tale nuova disposizione qualche addetto ai lavori ha espresso delle riserve osservando che la modifica della normativa condominiale relativa al fondo speciale per i lavori straordinari e le innovazioni contenuta nel decreto legge “destinazione Italia” costituirebbe addirittura un peggioramento rispetto al testo attualmente vigente. Si tratta di una tesi all’evidenza insostenibile : sfugge infatti a chi ha espresso tale opinione che la modifica costituisce un’alternativa rispetto all’obbligo sancito dalla formulazione originaria della norma di costituire un fondo pari all’intero importo dei lavori. La nuova disposizione prevede invece una possibilità di scelta lasciata interamente ai condomini fra questa possibilità e l’altra , cioè quella di di costituire il fondo per stati di avanzamento lavori. E non pare proprio che una maggiore libertà di scelta per i condomini non possa mai per definizione costituire un peggioramento rispetto alla precedente (e ad oggi ancora vigente) previsione normativa.

La responsabilità è in primo luogo dell'inquilino che viola il regolamento. Questi per primo deve essere informato dall'amministratore di eventuali segnalazioni o lamentele dei condomini.

A seguito di ripetute (e provate) segnalazioni degli altri proprietari, inquilini e/o dell'amministratore, per violazioni al regolamento, il locatore è tenuto a esercitare gli strumenti che la legge e il contratto di affitto mettono a sua disposizione per garantire il quieto vivere e il rispetto del regolamento, quali interventi di insonorizzazione ed isolamento acustico, che hanno un minimo costo aggiuntivo rispetto al solo isolamento termico; fino alla disdetta del contratto e sfratto per giusta causa dell'inquilino inadempiente.
Il non avere attivato lo strumento giuridico per riottenere la disponibilità dell'immobile rende a sua volta il locatore inadempiente all'obbligo del rispetto del regolamento di condominio, da ciò derivando la sua responsabilità nei confronti del condominio e degli altri condomini. In un eventuale causa civile, il locatore può essere chiamato in solido con l'inquilino al risarcimento danni verso gli altri condomini.

Il condominio è disciplinato dal codice civile italiano. La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza e svecchiando la disciplina dell'istituto.

In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.; ed in base all'art. 1118 c.c. il condomino ha la possibilità di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, come l'impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).

Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.

È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell'immobile o del gruppo di immobili, e depositato da un notaio per la trascrizione presso la locale conservatoria dei registri immobiliari (presso il catasto).

Il regolamento contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni a un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio; quando si acquista una proprietà nel condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso la conservatoria.

Il regolamento predisposto dall'originario proprietario e/o costruttore dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell'atto di acquisto fosse previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo; in quest'ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione. Il regolamento approvato dall'assemblea condominiale con maggioranza qualificata, invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale originario può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; ma non a seguito di una modifica dello stesso approvata a maggioranza).

E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, co. 5).

Viene riaffermato il ruolo centrale dell’assemblea con riferimento alle delibere relative all’ammontare delle sanzioni da infliggere ex art 70 disp. att cc ai condomini per le infrazioni al regolamento di condominio : viene infatti stabilito espressamente che, se spetta all’amministratore , quale organo esecutivo del condominio irrogare la sanzione, ciò può avvenire solo in forza di una delibera assembleare che deve essere adottata con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art 1136 cc. Anche in questo caso la formulazione legislativa conferma in toto l’interpretazione da noi data nella scheda relativa di Smart 24 condominio.

Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria.

Ogni voce di spesa può essere teoricamente ripratita fra i condomini secondo una tabella millesimale dedicata.
Un'apposita tabella millesimale per la ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) di riscaldamento può eventualmente computare il fatto che il condomino sottoutilizza l'impianto condominiale, fino al caso limite di disporre di un contatore e allacciamento proprio non condominiale, tale da azzerare completamente l'obbligo di compartecipazione a tale tipo di onere.

Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
 Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.