Cosa sono e cosa servono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono lo strumento utilizzato per la suddivisione delle spese comuni fra i diversi proprietari di un condominio e per la determinazione delle maggioranze assembleari.
Esse sono state introdotte nell’ordinamento giuridico italiano con le Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile del 1942, agli articoli 68 e 69, sulla base di quanto stabilito agli articoli nr 1117 e seguenti riguardanti il condominio negli edifici.
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Le domande frequenti
Le ricerche sulle tabelle di condominio, la maggior parte delle volte, iniziano con domande di questo genere:
- Come si fa il calcolo delle tabelle millesimali?
- Quando è obbligatorio fare le tabelle millesimali?
- Chi fa le tabelle millesimali?
- Quali sono i coefficienti per le tabelle millesimali?
Le quote millesimali
Ciò che le norme citate sanciscono è che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento di condominio, in modo da stabilire la misura dei diritti e della partecipazione alle spese relative alle cose comuni.
Tuttavia, per la stesura delle tabelle millesimali non esiste una norma rigida, ma coloro che se ne occupano si ispirano e interpretano le linee guida contenute in due circolari del Ministero dei lavori pubblici che indicano i parametri per la realizzazione delle tabelle millesimali per gli edifici realizzati da cooperative edilizie con la concessione di contributo statale.
Come si calcolano le quote millesimali
In un condominio esistono le parti di proprietà esclusiva, come in particolare gli appartamenti, e le parti in uso comune, come ad esempio le scale e l’ascensore. Un’altra proprietà in comune è ad esempio il suolo su cui si trova il condominio.
Suddiviso idealmente il valore complessivo del condominio in 1.000 parti, da cui deriva il nome di tabelle millesimali, le singole quote in millesimi delle parti comuni e la conseguente partecipazione alle relative spese di gestione si determina attribuendo ad ogni singola proprietà lo specifico valore.
Il calcolo parte dalla valutazione della superficie o del volume reale degli spazi relativi alle proprietà esclusive. La superficie reale viene poi rettificata attraverso dei parametri che tengono conto del diverso valore effettivo di ogni spazio, per ottenere il valore della superficie o del volume virtuale.
I parametri di correzione sono diversi, fra cui:
- la destinazione, che attribuisce un valore superiore a negozi e uffici rispetto agli appartamenti
- la funzione dei locali, dovecoefficiente è 1 per soggiorni, camere da letto e studi, mentre per bagni, cucine, ripostigli, corridoi, balconi e terrazze il coefficiente è minore
- l’altezza dal piano strada, che attribuisce un valore minore agli spazi fino al primo piano rispetto a quelli più alti, a condizione che siano ben isolati e serviti da ascensore
- la luminosità, che tiene conto del rapporto tra ampiezza del vano e delle finestre
- l’orientamento, che considera ideali gli spazi verso sud in quanto godono di maggiore esposizione al sole e riduce il valore per gli altri orientamenti
- il prospetto o vista, dove si considera di maggior valore gli affacci su aree panoramiche o strade rispetto a quelli che guardano su cortili interni.
Una volta determinata la superficie virtuale di ogni singola proprietà, in funzione dei parametri sopraelencati, si calcola la proporzione in millesimi.
Quanti tipi di tabelle millesimali esistono?
Attraverso l’utilizzo specifico di alcuni dei parametri di correzione indicati si arriva a determinare diverse tipologie di tabelle millesimali, che tengono conto più specificatamente dei differenti tipi di costi da suddividere.
La tabella principale, che si ritrova spesso con il nome di tabella A o di tabella 1, rappresenta la suddivisione della proprietà generale.
Essa viene utilizzata in particolare per determinare la maggioranza nelle assemblee.
Le altre tabelle riguardano la suddivisione delle spese per
- Scale, tabella B
- Ascensore, tabella C
- Climatizzazione centralizzata, tabella D
- Accessorie, come coperture, lastrici solari e altro
Le tabelle millesimali vengono normalmente redatte dal costruttore in allegato al regolamento di condominio, e viene accettato all’atto dell’acquisto.
In assenza, o per modificare quelle esistenti, l’assemblea dei condomini può decidere di realizzare le tabelle millesimali, sempre a condizione di rispettare quanto previsto dalle norme di legge.
In mancanza di accordo le tabelle possono anche essere redatte o modificate per via giudiziale, ove ne ricorrano i fondati motivi.
In conclusione
Le tabelle millesimali si utilizzano per suddividere equamente le spese di gestione del condominio in proporzione al valore effettivo delle singole proprietà che lo compongono.
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