Che cos’è e come nasce il condominio
Partendo dal significato stesso del termine, si può comprendere facilmente che cos’è il condominio.
Difatti il termine condominio deriva dal latino “con-dominium” nato per indicare la presenza di parti di beni immobili in proprietà comune fra diversi soggetti, necessarie e strumentali al godimento di beni immobili di proprietà esclusiva.
In pratica un condominio esiste quando esistono proprietà esclusive legate tra di loro da proprietà comuni.
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Le domande frequenti
Ecco i quesiti che risultano essere posti più spesso da chi cerca informazioni sui condomini:
- Come nasce un condominio?
- Quando sono nati i condomini?
- Da quando diventa condominio?
- Come si crea un condominio?
Nascita del condominio
È interessante sapere che la nascita e l’esistenza di un condominio non sono la conseguenza di un necessario atto formale di costituzione.
Quando in un bene immobile unico si realizza l’esistenza di parti di proprietà di diverse persone e parti di proprietà in comune, il condominio esiste “de facto”.
Questa situazione si verifica comunemente, ad esempio, quando un bene immobile di proprietà di una singola persona, per qualunque motivo, viene suddiviso fra più soggetti, vuoi per vendita parziale, vuoi per successione ereditaria da una a più persone, ecc.
Anche a livello normativo, il legislatore non si è preoccupato di specificare in maniera dettagliata che cos’è il condominio ma si è dedicato piuttosto a realizzare le norme che ne regolano la corretta gestione.
Difatti, alla lettera F dell’articolo 2 del decreto legislativo nr 104 del 2014 si trova la descrizione di condominio come di un “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
Le parti comuni
Le parti che costituiscono i beni comuni degli immobili, e che costituiscono l’essenza dell’esistenza stessa del condominio, in base al Codice civile sono suddivisi in tre categorie:
- Necessarie
- Di pertinenza
- Accessorie
Questa categorizzazione si rende utile ai fini della loro corretta gestione durante la vita del condominio.
Difatti un bene necessario, come ad esempio un elemento strutturale tipo il tetto, le scale, ecc., deve essere considerato in modo specifico e particolare, rispetto ad un bene di tipo accessorio, come ad esempio un sottoscala o uno sgabuzzino.
Le tipologie di condominio
Dalle norme emanate per regolamentare al meglio la gestione del condominio si evince anche la definizione di tre categorie di condomini:
- minimo
- verticale/orizzontale
- supercondominio
Il condominio minimo è quello che si costituisce già a partire da almeno due unità immobiliari e due proprietari. Per il condominio minimo valgono tutte le disposizioni previste dalle norme, tranne che per la nomina di un amministratore e l’adozione di un regolamento.
Che il condominio sia verticale, ossia edificio a più piani, oppure orizzontale, ossia costituito da villette ad uso singolo, il superamento del numero di 8 proprietari fa la differenza rispetto al condominio minimo per rendere obbligatoria la nomina dell’amministratore e l’adozione del regolamento condominiale.
Infine, il supercondominio si costituisce quando più edifici condominiali condividono beni comuni, come strade private, parcheggi e altro.
In conclusione
La presenza in un immobile di parti di proprietà in comune fra tutti coloro che dello stesso immobile ne posseggono una parte ad uso esclusivo, costituisce automaticamente un condominio che sarà soggetto alle norme di legge previste per la sua corretta gestione. Vuoi approfondire l’argomento o hai delle domande sul condominio? >> Clicca qui << e contattaci subito. Tutti i collaboratori specializzati dello Studio dott. Genovese saranno in grado di soddisfare le tue esigenze.
